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租赁房屋为违法建筑所签合同无效

时间:2018/12/11 16:52:05   姓名:[news:p_name]   点击:

 

租赁房屋为违法建筑所签合同被认定为无效


原告系某区某平房的产权人,产权证上登记的建筑面积为148 平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建,将房屋改建成为二层楼房。2012年9月3日,原告与被告签订《定金协议》,约定双方于2012年9月6日前签订租赁合同,签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。9月5日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将涉案建筑面积为 490 平方米的二层房屋出租给被告,租赁期限自 2012年 11月3日至2016年11月 2日。租金每月 35万元,被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。双方在本租约有效期内,任何一方提出解约或违约导致合同解除的,违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。

2013年1月31日,区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。2014年4月5日,被告将房屋腾空后交还原告。

原告于2014年 4月 24日诉至法院,称被告拖欠房屋租金,违反合同约定,要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。

被告称,原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房,但涉案房屋实际上是违章建筑,城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书,导致被告无法正常使用。被告提起反诉,要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金140 万元。被告提出确认合同无效的反诉请求后,原告变更诉讼请求,要求判令被告支付2012年9月5日至2014年4月5日的房屋使用费5 950 000元、被告向原告支付违约金70万元。

律师认为: 

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证,故《租赁合同》无效。

原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告,对于合同无效的后果负有主要责任,被告在签订合同时,未尽合理审查义务,应承担次要责任。合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求,于法有据。

鉴于被告于2014年4月5日将涉案房屋交还原告,故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费,具体数额,法院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况,依法酌情判定;对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。

最终,法院做出判决确认原告和被告签订的《租赁合同》无效;原告返还被告房屋租金、租赁保证金140 万元;被告向原告支付房屋使用费 400 万元;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告的其他反诉请求。

律师提示: 

第一,商业性用房租赁合同签订时,要对房屋性质审慎审查。签订房屋租赁合同时,首先就是要确认房屋是可以合法出租的。在商业性用房的租赁合同中当事人更要注意。

第二,房屋租赁合同无效,应及时主张权利、履行义务。以所举案例为例,承租人在2013年 1 月已接到某区城市管理监察大队催告书,得知涉案房屋系违章建筑,不能正常出租。承租人应及时与原告协商交还房屋及赔偿事宜,如果协商不成,应当及时起诉,保护自己的权利。但被告在得知房屋是违章建筑后,既未起诉,也未交还房屋,而是一直占用该房屋直至一年后才将房屋交还。

根据《房屋租赁合同解释》第5 条,即使房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。也就是说,如果没有特殊原因,即使租赁合同无效,也应本着公平的原则,谁受益、谁担责,谁占用房屋,谁承担房屋占用期间的费用。尽管承租人主张在此期间无法正常使用,但由于其长期占用房屋,也应参照租赁合同约定的标准向出租人支付占用房屋期间的合理占用费。


 

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