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租赁合同解除后,承租人能否主张经营利润损失

时间:2018/12/11 17:06:08   姓名:[news:p_name]   点击:

 

内容提示


现实生活中有的人承租房屋是为了居住,而有的人承租房屋则是为了经营商业活动,而对于从事生产、经营等商业活动的经营性房屋租赁合同而言,在租赁合同因出租人违约而解除时,承租人能否主张由于合同解除而造成的经营损失?


一、日新说法


因出租人违约造成租赁合同解除时,承租人可请求出租人赔偿损失,包括可得利益损失(经营利润损失)。




租赁合同解除后,承租人能否主张经营利润损失?





二、典型案例


B公司、A酒店房屋租赁合同纠纷案,案号:(2015)民申字第399号。


(一)基本案情


2010年1月11日A酒店(乙方)与B公司(甲方)经协商自愿签订了一份《房屋租赁合同》。该合同第一、三条约定:B公司将某公寓楼的9层楼租赁给A酒店作酒店和中西餐厅。合同第十三条约定……(四)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同,并要求甲方赔偿乙方的损失(包括直接损失、间接损失及因此而产生的合理费用):……3、乙方租赁期内,甲方不得于本楼栋引进经营与乙方经营项目相同的项目。


合同签订后,双方在履行该合同的过程中,初期双方关系较好,后期由于B公司将该公寓楼的第七层卖给其他人经营酒店业务,A酒店认为B公司违反了双方租赁合同禁止性约定,在本栋楼引进了同种经营的酒店,对其经营造成重大影响,多次与B公司进行协商,均没有结果,遂酿成纠纷。


(二)法院认为


关于案涉合同解除后,B公司是否应当赔偿A酒店可得利益损失问题。《民法通则》第一百一十五条规定:合同的变更和解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依照上述法律规定,合同解除的场合,当事人可以请求赔偿损失。案涉合同第十三条合同解除第四项约定,B公司有下列情形之一的,A酒店有权单方解除合同,并有权要求B公司赔偿其损失(包括直接损失、间接损失及因此而产生的合理费用)。依照上述合同约定的损失范围,案涉合同解除后,A酒店投入巨额资金获得经营收益的目的落空,该经营收益的丧失必然成为其损失,即A酒店主张的间接损失,B公司应予赔偿。考虑到市场风险、酒店新旧程度及宏观政策等因素对酒店入住率的影响,酌定A酒店间接损失数额为该酒店前三年平均经营利润的20%。


(三)裁判结果


双方房屋租赁合同解除,同时B公司应赔偿A大酒店间接损失,数额为该酒店前三年平均经营利润的20%。




租赁合同解除后,承租人能否主张经营利润损失?





三、律师点评


1.房屋租赁合同中可得利益损失的认定规则及举证责任分配


在认定房屋租赁合同中的可得利益损失时,应首先考虑如何分配双方的举证责任,这是计算损失数额的前提性条件。


《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(以下简称《指导意见》)第11条规定:“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”


根据上述相关法律规定,违约方应当承担的举证责任有:非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益、非违约方的过失等。守约方应当承担的举证责任有:其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本等,如合同正常经营期间守约方可以获得的利润总额就是可得利益损失总额,必要的交易成本包括水电费、税费、员工工资等。至于可以预见的损失,则既可以由非违约方来举证,也可以由人民法院根据具体案情裁量。


但是,并不是守约方所有的损失都可以得到法院的支持,《指导意见》第10条规定:“人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的,不宜适用可得利益损失赔偿规则。”故只有在符合预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等条件下,守约方的可得利益损失才有可能得到充分的支持。


2.经营性房屋租赁合同解除后,承租人的可得利益包括哪些?


《指导意见》第9条规定:“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”


根据上述规定,对于经营性租赁合同而言,可得利益损失主要表现为“经营利润损失”。


四、扩展阅读


承租人应如何主张可得利益损失(即经营利润损失)?


(1)租赁合同中对于可得利益损失有约定的


实践中,可得利益损失的计算比较复杂,通常又缺少公允的标准,当事人举证也存在较大困难,因此,如果双方当事人在签署合同时,能够协商约定可得利益的计算方法,不仅可以优先适用此方法来计算可得利益损失,还将大大减轻当事人诉累,也有利于提供司法裁判效率。当然,合同中约定的可得利益损失计算方式在法律性质上极有可能被认定为违约金计算方式,所以如果在约定的违约金过高或过低时,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少或增加。


(2)无约定时,可按照收益对比的方法主张可得利益损失


在收益对比方法中,可用来比较的参数有两种,第一种为承租人以其合同履行期间内的经营利润作为计算可得利益损失的标准,如本文案例中以A酒店前三年的平均经营利润作为参照标准。第二种为以相同时间内、相同条件下的其他同类主体的经营利润,作为计算可得利益损失的参照标准。实践中,在采取第二种计算方法进行计算时,通常须委托有资质的鉴定机构予以鉴定。


需要指出的是,法院并不会完全按照上述主张的数额予以裁判,而是通常在收益对比的基础上,综合考虑经营者持续经营能力、市场风险、宏观政策等因素,酌定支持当事人按照对比收益法主张的可得利益损失,如本文案例中法院最终酌定A酒店的可得利益损失为前三年平均利润的20%。


租赁合同解除后,承租人能否主张经营利润损失?





租赁合同解除后,承租人能否主张经营利润损失?





租赁合同解除后,承租人能否主张经营利润损失?



相关法条


《合同法》


第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。


第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》


9、在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。


10、人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的,不宜适用可得利益损失赔偿规则。


11、人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。


 

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