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签订租赁合同应注意的常见法律问题

时间:2019/1/3 14:48:49   姓名:[news:p_name]   点击:

 

一、出租人资格出租人是否具备出租资格

  是否有权出租是最为关键的问题。如果出租人无权出租,租赁合同将无法合法有效无法得到保障。对于租赁物已经具备权利证书的,例如房屋具有了产权证,土地具有了土地使用权证,汽车具有行驶证及登记证,确认是否具备出租资格最有效的办法是查询出租人是不是租赁物所有权证书中记载的所有权人。如果是所有人本人,在没有其他特殊限制情况下,其有资格.有权利进行出租。如果不是所有权人本人,应查清出租人是否得到所有权人的书面授权,是否有书面授权书,如果没有,出租人无权出租,租赁合同将可能是无效合同;非所有人出租还有一种常见的情况是,出租人本身是租赁他人物品,属于转租,对于转租.特别要注意的是,转租是否得到原出租人的书面同意,可以查看出租人与所有人的原租赁合同,查清是否有同意转租的约定。如果没有,是否有事后的书面同意书,否则,按照法律规定,转租将是违法的,转租行为无效。转租合同无效,承租人将无法真正达到租赁的目的。由于大陆物权管理起步较晚,多头多部门管理,物权管理比较不完善,没有权利证书的物大量存在。因此,对于不具有所有权证的物品,情况比较复杂,需要注意的问题也比较复杂,需要查询的东西也各不相同。但是,关键的是要查清出租人是否对出租物品拥有所有权或使用权。也就是说,出租人虽然不具有权利证,但是否有证据证明确实是该物品的所有人或使用人,有权出租。比如是不是具有购买发票,是不是拥有买卖合同,是不是在过去曾经有过政府部门的批文,是不是已经长期使用也无人提出过异议。只有确定出租人确实有权出租,租赁后不会有人提出异议才能考虑租赁否则,租赁权利可能无法得到真正保障。

  二、租赁标的是否允许出租

  首先,我们先来探讨最为常见的房屋租赁。有人认为,所有房屋都可以出租.其实并非如此。按照《城市房地产管理法》以及《城市房屋租赁管理办法》的相关规定,以下房屋是不得出租的:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的,(3)共有房屋未取得共有人同意的:(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的:(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。对以上规定需要特别说明的是,这些规定到目前为止,依然有效,但是主要是建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》所规定的内容,属于部门规章法律位阶较低。因此如果在实际租赁中能够避免以上情况尽量避免,如果出现了以上一些情况,也不必然导致租赁合同无效。以上(2)(3)(4)(5)(6)(7)(9)所述情况由于有其他相应法律的规定,基本上会导致租赁合同无效,承租人应尽量不要租赁。对于第(9)所述需要说明的是要看是否是全国人大、全国人大常委会颂布的法律,是否是国务院颁布的行政法规,如果是其他部门颁布的法规不能作为合同无效的依据。另外,对于房屋租赁应提醒的是租赁备案问题。尽管在实践中,为了逃税或减少麻烦,很少有人对房屋租赁到房管部门进行备案,由于未备案的情况大大量存在,房管部门的处罚力度也很弱,所以也很少有人因为租赁房屋没有备案受到处罚。但是,按照《城市房地产管理法》以及《城市房屋租赁管理办法》的相关规定,租赁房屋是应该到房屋所在地市.县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续的。经房地产管理部门审查合格的,颁发《房屋租赁证》。因此,笔者建议,承租人还是尽量去房地产管理部门办理备案登记。办理登记房地产管理部门可以帮助审查租赁是否合法有效,可以及早发现问题,如果合法有效.还能领取《房屋租赁证>更具有法律保障,对外开展业务也更加方便。

  其次,土地租赁也是租赁的重要组成部分,由于大陆实行的是土地公有制政策,所有土地都是公有的,即全民所有制和劳动群众集体所有制。也就是说,所有土地要么是国家所有,要么是劳动群众集体所有。任何单位和个人使用土地,实质上都是只有使用权,没有所有权。因此,土地的主要来源也就是租赁,向国家租或向集体租,对于土地租赁,最需要注意的是所有权性质和土地性质,所有权性质分为国有土地和集体土地,土地性质分为农用地、建设用地、未利用地。由于所有权性质不同,土地性质不同,租赁的程序和条件也不同,如果未符合其条件或未履行相关审批手续,租赁合同将是无效合同。在实践中,最常见的一类无效合同是租赁集体用地进行建设,由于办理征用土地以及办理农业转为建设用地的难度很大,审批的程序也较为复杂,很多地方出现以租代征。这是违反法律规定的,是无效合同,是得不到法律保障。承租投资者应三思而后行。

  另外,对租赁汽车、机器设备等其他物品,只要这些物品不是禁止公开使用或违禁品,没有法律的特殊限制,是可以自由租赁的,只要出租人与承租人达成一致共识.签订租赁合同即可成立合法有效的租赁关系。

  三租赁期限及维修责任

  租赁期限一般来说都是由租赁双方来约定只要不违反法律的强制性规定也合法有效。在此,需要特别提醒注意的是按照《合同法>的规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满后,可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此,不能一次签订永久的租赁协议,只能二十年、二十年的逐步签订。租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,未采用书面形式的视为不定期租赁。租赁期届满.承租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,租赁期限为不定期,对于不定期租赁,双方可以随时终止租赁,但出租人终止的,应给予承租人合理的搬迁时间。对于租赁物的维修责任,在日常租赁中人们常常有一些误区。因此,特别在此提醒说明,在大多数的租赁合同中也都约定了维修责任及相关的程序,对于有约定的这是双方真实意思的表示,按照约定履行也没有太大争议和问题。容易出现问题的是双方对此没有约定,或约定不够明确具体,如果租赁合同对维修没有约定或约定不明确不具体,究竟由谁来维修?人们常常会以为,租赁已经由承租人控制、使用,当然由承租人也维修。这是完全错误的,如果租赁合同没有约定由承租人来维修或约定不明确,按照《合同法>的规定,是由出租人来维修的,而不是承租人来维修。如果出租人不予维修,承租人可以在经要求出租人维修,出租人不予维修后,自行请人维修,维修费用由出租人承担,并可以根据维修前影响使用状况要求减免租金。因此.为避免纠纷,最好事先在租赁合同中详细约定。

  四、租赁延伸权利

  由于租赁关系合法有效的存在,依据法律的规定,在当事人之间延伸出一些除租赁权利、义务关系之外的权利,不管是出租人还是承租人都应引起注意。首先是俗称的”买卖不破租赁”,所谓的“买卖不破租赁”是指出租人的出卖并不影响承租人与出租人之间的租赁合同的行使。也就是说,尽管租赁标的物的主人改变了,但改变不了租赁合同,承租人依然有权依据原租赁合同承租租赁物,购买人无权改变或终止该租赁合同。承租人不要错误以为租赁物已经变为第三人,而第三人与自己没有租赁法律关系,因此可以要求自己终止租赁,归还物品,或重新签订租赁合同。其次是优先购买权,优先购买权是指出租人在出卖租赁物时,承租人在同等条件下具有优先购买权。出卖人应当在出卖前书面征求承租人是否购买,是否行使优先购买权,否则,很有可能在租赁物成交后,由于承租人行使优先购买权而导致买卖行为无效。另外需要注意的是续租权,主要有三种情况,第一种是租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,承租人继续拥有租赁权,但租赁期限变为不固定期限。第二种是承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。

  因此,在签订租赁合同过程中,应注意出租人的资格,审查其是否有权出租;应注意租赁物是否有法律上的限制是否可以用于出租,同时能够注意在实践中容易犯的一些错误,注意由于租赁而延伸的一些权利,就能更大限度地保障双方的合法权益。


 

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