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未经出租人同意的转租合同的效力

时间:2019/3/2 14:58:02   姓名:[news:p_name]   点击:

 

根据《合同法》第二百二十四条的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

根据上开规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除租赁合同,但法律并没有规定承租人与次承租人之间的租赁合同归为无效。

根据我国《合同法》第九十三条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

如果未经出租人同意转租的,有约定的自然根据双方的约定进行处理。但此处的出租人的解除属于法律规定的解除,属于《合同法》第九十三条第五款的适用情形。解除并不是违约责任方式的一种,而属于合同权利义务的终止。合同违约责任属于合同一方不履行约定的债务的法律强制的不自由,守约方解除合同只是一种选择性的权利,这种权利赋予的是守约方的自由,而没有使违约方承担守约的义务。违约后的法律强制性的诸如继续履行、损害赔偿才是对违约方的一种强制的不自由,才能称之为违约责任。另外,违约责任根据有效的合同继续承担不履行的法律强制的不自由,但解除合同使得双方从合同中解脱出来,使得原有的合同归为无效,只是依据法定的责任或者约定的违约责任条款进行损失的弥补。

根据我国《民法总则》第一百四十三条的规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。根据《合同法》第五十二条的规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据此等规定,合同主体适格,意思表示真实,未有无效之情形,合同自成立时生效。对于租赁合同未经同意转租的行为,我们还有必要探讨其是否成立,如果成立的要素具备了,依法律规定自然生效。根据《合同法司法解释二》第一条的规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。在房屋转租合同中,合同成立要素并不因承租人没有经过出租人同意而有所欠缺,从上述规定中,我们仍然看不出来未经出租人同意的转租合同属于无效的情形。

根据《合同法》第五十一条的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。此处的处分是广义上的概念,既包括物权的设立、变动,又包括债权的设立、变动。因此,未经出租人同意转租的行为,其实是一种无权处分的行为,把以标的物依托的承租人所享有的权利处分给次承租人。因此,就其法律事实而言,未经出租人同意的转租行为,类似于物权处分的情形。但与无权处分所不同的是,我国法律对未经出租人同意的转租行为的法律后果规定了不同的效力路径。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称“《房屋租赁合同解释》”)第十六条的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。此条规定,又不完全合乎无权处分的法律效力,因为在无权处分情形下,权利人经其追认,无权处分订立的合同始得有效。根据最高院关于租赁合同的解释,房屋转租合同没有得到追认并不当然不生效,而是出租人在六个月内没有提出异议,即可以认定为有效。对于无权处分订立的合同,《合同法》第五十一条一般性的规定是积极的追认始得有效,而《房屋租赁合同解释》规定的是积极的追认或者消极的不追认都可以有效,也即只有在积极的否认情况下才不生效。

在这种制度设计下,其实法律在给予承租人和次承租人最大化的权利保障。那么接下来会出现一个很值得讨论的问题,出租人在知道或应当知道之前的那段时间里,承租人和次承租人之间订立的房屋租赁合同效力如何?

如果按无权处分规定来处理,结合《房屋租赁合同解释》的规定,出租人在知道或者应当知道之前的那段时间里,承租人和次承租人订立的房屋租赁合同效力待定状态,那么合同也就没有生效,任何一方无法依据租赁合同去约束另一方,这样的话双方利益都没办法得到保障,合同将变得没有意义。

按无权处分这一制度去处理未经出租人同意转租的行为似不能解决现实问题,笔者认为未经出租人同意的转租合同原则上属于有效,只是对出租人赋予原租赁合同的解除权,在出租人没有行使解除权,只是提出异议时并不能使得原租赁合同解除。在《成都珙桐酒店投资管理有限公司、成都优高投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》中,出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》中虽然约定承租人未经允许不得擅自转租,否则人出租人即有权解除合同,而出租人在发现承租人擅自转租行为后及时向承租人发出《关于要求立即停止转租的函》,能够视为出租人明确表示不同意该转租行为,但是,次承租人与承租人签订的《房屋租赁合同》中,承租人向次承租人出租案涉房屋的意思表示真实,且不违反法律、行政法规的禁止性规定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”《房屋租赁合同解释》第十六条第一款规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”上述法律、司法解释的规定,是针对承租人擅自转租的情形出现时,赋予出租人解除与承租人合同的权利,但根据物权行为与债权行为相区分原则,上述规定并非认定承租人与次承租人之间的转租合同无效的法律依据。故,次承租人与承租人签订的《房屋租赁合同》合法有效,双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。一审法院认定次承租人与承租人之间签订的《房屋租赁合同》无效,适用法律不当,本院予以纠正。


 

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