当前位置:首页关于我们最新资讯
提交纠纷
  您的姓名:   *
  留言主题:   *
  联系电话:  
  E - mail:  
 
留言内容:
  *
               

 

最新资讯
  ·二楼居民家下水道喷“粪水” 业... (95)
  ·他们把上海的2套房子捐了,结果... (93)
  ·房产中介可以吃 “差价”吗 (72)
  ·商品房买卖投诉同比增三成 合同... (69)
  ·房产继承公证与诉讼的区别 (67)
  ·9月1日起,房产过户给近亲属,... (65)
  ·最高法一纸裁定:“以房抵债”符... (64)
  ·县政府“变卦”收地 被判赔3亿 (62)
  ·房市复苏速度超过预期 澳房价将... (62)
  ·买房签合同应该注意哪些事情?你... (62)
  ·北京:针对房屋租赁、物业管理乱... (62)
  ·广州一业主卖房后户口迟迟不迁出... (61)
最新资讯

涉房地产执行问题及对策建议

时间:2019/9/4 16:53:21   姓名:[news:p_name]   点击:

 

覃干义 陈枢文 陈毅清
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

    近年来,被执行人资产形式逐渐向房产类集中,人民法院受理的涉房产类执行案件呈现大幅增长趋势。2016年至2019年4月,广西壮族自治区平南县人民法院受理的涉房地产执行案件452件,此类案件在实际执行中面临多方面问题。

    一是处置程序复杂,执行周期漫长。房产处置要经历信息查询、实地调查、裁定拍卖、价值评估、网上竞价、协助过户、强制交付等流程,其中价值评估、网络拍卖及强制交付的工作量非常大。进入处置程序后,如出现执行异议,或者不能一次性拍卖成功,则可能耗占数个月甚至更长时间。强制交付时又往往出现涉案房屋居住有被执行人亲属或房屋已出租给第三人等情形,如是工业厂房且涉及较多工人、设备,极容易出现无法交付现象。

    二是涉及复杂的法律关系。涉案房产经常出现被租赁、买卖等情形,引发大量的执行异议。善意买受人及承租人的权利必须依法保护,但有的被执行人与占用人恶意串通以逃避执行,尤其是被执行人与承租人故意签订长期租赁合同,拒绝迁出涉案房屋。凡此种种,既要处理好执行案件,又要妥善处理相关法律问题,耗费大量精力。

    三是房产设定抵押权衍生执行困难。普通债权人申请执行抵押物的情形大量存在,由于缺乏具体的程序或者细则,对于未经诉讼程序确认的抵押权,是否应中止房产执行在实践中做法不一。还有一些抵押权人怠于诉讼,加大了处置难度。此外,债务人将“天地楼”设定抵押权,多半只将土地抵押给金融机构,对于借助土地建起的房产,抵押权人是否对房产享有优先受偿权亦缺乏统一标准,造成“执行难”。

    四是产权证不齐全或者登记面积与实际面积不一。例如,只有土地使用权证无房屋产权证,无法对房屋进行有效的评估,后期拍卖成交过户也存在较大困难。又如,房产证批准修建三层砖房,但被执行人自行加高一层,对于擅自加高修建的房产,因其无法独立切割而难以处置。

    笔者认为,上述问题可以从以下几个方面进行改进。

    一是优化执行程序,推进繁简分流。公正高效是强制执行的终极目标。根据司法体制改革要求,推进案件繁简分流与执行团队相融合,做到“当简则简、该繁则繁、繁简得当、分流合理、提质增效”,将涉房地产执行案件分流给责任心强、业务能力硬、工作积极性高的资产处置团队进行统一办理,实施专业化、批量化作业,以减少重复劳动,提高处置效率,有效减轻其他案件承办人工作压力。

    二是保障被执行人的基本居住条件。针对当前被执行人名下唯一住房执行难问题,权衡利弊,既要依法执行又要依法维护当事人合法权益,人民法院应与住房保障部门积极加强沟通,构建为被执行人提供廉租房、公租房等基本的住房保障制度,既维护法律权威,又确保顺利执行保障民生。

    三是健全联动机制,畅通协助沟通渠道。加强财产处置前的调查核实力度,对房地产证件不齐全或实际面积与登记面积不一致问题,提前与相关部门沟通,未办理相关产权证的,由法院牵头,不动产登记部门配合,在房屋、土地的权源合法、四邻界址明确的基础上,依法进行评估拍卖;面积不相符的,先由不动产登记部门调查核实权属情况,对超面积部分的房地产依法确权或补办手续,所需费用由买受人自行负担,不在拍卖成交款项内扣除。同时,建立相应的日常工作会商机制,对处置涉房地产执行案件遇到的问题进行及时、高效的协商,提高执行效力。

    (作者单位:广西壮族自治区贵港市中级人民法院  贵港市平南县人民法院)


 

页面功能: 【打印】 【顶部

上一篇: 广东东莞征求意见:“双三分之二”业主同意即可增设电梯
下一篇: 最高法案例:明知违法建设依法被强拆后,再次在原地擅自搭建的处理
·友情链接 ·申请友情链接    
北京保险理赔律师 北京保险纠纷律师 北京律师咨询 北京拆迁律师 北京民间借贷律师 北京合同律师 北京房产律师 北京离婚律师 北京离婚纠纷律师
农民工工资律师 北京劳动律师 北京劳动纠纷律师 北京交通事故律师 北京公司律师 北京工程索赔律师 北京侵权责任律师 北京刑事律师 北京律师见证
 
 关于我们   |   服务协议   |   联系我们   |   免责声明  
Copyright 2010 www.fangchanjiufen.wang Powered By 房产纠纷
北京市惠诚律师事务所李建录律师团队 手机(微信): 17810303161 地址:北京市东城区 E-mail:919403315@qq.com QQ:919403315
京ICP备08003604