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开发商“捂车位”被诉 法院判决“赔差价”

时间:2020/6/16 18:12:25   姓名:[news:p_name]   点击:

 

买房后多次咨询想要买车位,一直被告知“卖光了”,了解情况后几番投诉,直到相关部门约谈了开发商,这才买到,不过价格已翻了一番,业主起诉要求赔偿差价7万余元。近日,苏州市虎丘区人民法院依法判决支持了原告诉求,被告不服提起上诉,被苏州市中级人民法院依法驳回,维持原判。


“2015年买二手房时不带车位,当时就问开发商,说卖完了。”庭审中,原告马某陈述,2017年装修入住后,通过业主群得知有业主在2017年5月、6月、7月从开发商手中买到车位,价格都为公示价79800元,于是他又多次提出购置车位要求,还是被告知“都卖完”。


马某等业主遂通过网络渠道提起投诉,住建局约谈了开发商,要求其充分考虑小区业主的停车需求。2018年10月,开发商调整了车位价格,“这时他们才通知我可以买了,花了15万元。”庭审中,同小区的多位业主作为证人出庭,陈述“明明有很多车位待售,开发商就是不卖”。


本案中,原告提供了其本人及他人在中国苏州网公众监督页面的投诉意见和回复内容、以及多位小区业主的证人证言、业主群里的微信聊天记录、拨打被告电话的记录,可以证实在2017年9月前,原告曾向被告主张过要求购买车位,被告答复没有车位出售,且在原告投诉之后、车位涨价之前,原告亦多次向被告提出要购买车位,但被告未在涨价前向原告出售过车位。


“车位,在现代社会属于民生必需品。”承办法官指出,根据《物权法》规定,以及苏州市住建局、物价局于2017年9月发布的相关通知要求,车位应首先满足业主需要。本案案涉小区车位配比为1:1,数量足以满足每户业主一个停车位的需求。被告存有大量车位的情况下,理应首先满足原告作为业主的需求。


另外,开发商转让车位使用权时应遵守公开透明、明码标价等市场交易基本规则,不能肆意改变价格。而在整个交易过程中,被告故意向原告隐瞒了存有大量车位的事实,违反了诚实信用原则,导致原告丧失了以79800元的价格购买车位的机会,70200元差价即属于原告马某丧失前期购置车位机会而产生的损失,于是法院一审、二审均判决如上。


【法官连线】开发商故意隐瞒车位空余情况构成缔约过失行为


本案的争议焦点在于,开发商向业主故意隐瞒车位空余情况,是否构成缔约过失行为。


首先,小区车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施,性质上属于小区的配套设施,在现代大都市具有稀缺性、位址特殊性、难以替代性的特点,对于房屋使用价值的实现程度具有重大影响。业主对车位、车库的合理需求属于重要需求。《物权法》第七十四条第一款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定明确了业主对于小区车位、车库的需要,享有法定的首先应被考虑的民事权益。


其次,案涉小区车位配比充分且有较多空余车位,马某在购置案涉车位前,在小区内并无其他停车位使用权,其要求购置一个车位系完全合理的需求,故开发商在马某寻求向其购置车位时,理应负有特别的先合同义务,即据实告知对车位处置状况的特别披露义务及优先考虑满足马勇对车位合理需求的义务,这也是《物权法》第七十四条第一款保障业主对小区车位合理需要的必然要求。若开发商不负有向业主披露其对小区车位处置状况的义务,则业主对小区车位空余情况难以知晓,其合理需求无以保障。


再次,开发商在2017年6月至9月期间以79800元的价格转让22个车位的使用权,说明其选择性地满足一部分业主以79800元购置车位需求的同时,却在没有正当理由的情况下拒绝考虑马某以同样价格购置车位的合理需求。


最后,在2017年6月至9月期间,马某向开发商要求购置车位时,后者刻意隐瞒小区存有较多空余车位,属于故意违反前述特别披露义务的行为,致使双方在当时未进入缔约的下一阶段,马某理应优先考虑的车位合理需求未得到满足,严重违反诚实信用原则。


综上,马某基于《物权法》第七十四条第一款规定在小区车位合理需求上享有优先被考虑的权益,开发商在2017年6月至9月期间向马某刻意隐瞒车位空余情况,严重违反其特别的披露义务,未予考虑马某购置车位的合理需求,依照《合同法》规定,属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,有违诚实信用原则的缔约过失行为。作者单位:苏州市虎丘区人民法院 作者:赵建荣 艾家静 北京合同律师


 

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