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看涨房产“降价”出售 虚假表示无法支持

时间:2020/6/22 16:40:00   姓名:[news:p_name]   点击:

 

名为商品房买卖合同实为借款,借款未能归还,原告要求腾房过户,未获法院支持。近日,随着南通市中级人民法院终审判决的送达,这起房屋买卖合同纠纷案落下帷幕。      


2014年12月3日,周某以82万元价格向某置业公司购买海安市城东镇迎宾路一房产。2014年12月11日,周某缴足房款后,对该房屋进行了装修并入住。


2016年7月1日,周某与张某签订房屋买卖合同,约定将该房屋作价70万元出售给张某。当日,张某分两笔共70万元转账至周某账户,周某向张某出具收条。周某收款后,随即转账给王某。此后,张某向法院诉讼要求将案涉房产进行过户。

    海安法院法院审理后认为,各方当事人均确认纠纷是由王某向张某借款而引发,而两份买卖合同可以看出,案涉房屋购买价82万且经过装修,近年来房价又不断趋涨,周某在无特定利害关系情况下,同意70万元出售,不合常理。因此,周某与张某签订的卖合同名为商品房买卖合同,实质上是在民间借贷债务履行期间届满前达成的以物抵债协议,但因未过户,所涉房产未完成财产权利变动公式,张某未取得物权权利,故相应行为仅具有后让与担保的性质。张某向法院提起房屋买卖合同之诉,缺乏法律依据,经法院释明,拒绝变更诉讼请求,法院驳回其诉讼请求。张某不服,提起上诉。

    二审法院审理后认为,张某主张与周某之间为房屋买卖合同关系,但提供的证据不足以达到证明目的,本案是因王某与张某之间的借贷而引起的,周某与张某签订房屋买卖合同目的原本是为王某的借款提供担保。从三方资金的往来及周某签订出售合同时房屋实际市值看,张某应变更诉讼请求主张民间借贷。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。遂依照民事诉讼法第170条规定,终审判决驳回上诉,维持原判。

    法官提醒,法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。是否支付对价、对价与标的物价值是否相当是判断法律关系性质的重要依据,如果交易中存在买方向卖方支付的价款与标的物价值差距明显,交易行为与惯常交易做法不相符及其他有违常理情形,即构成通谋虚伪表示,房屋买卖合同本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。

【法条链接】 

    《中华人民共和国民法总则》第146条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

    《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条规定,当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保,人民法院应当向其释明,其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的,应当驳回其诉讼请求,但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。作者单位:海安市人民法院 作者:孙小林 北京房产律师 李建录律师


 

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